除了住宅楼盘，日本的商业楼盘同样受中国投资者的青睐。国际房地产专业服务机构仲量联行的统计数据显示，中国内地投资者赴日本买入商业地产的投资金额约2.3亿美元，至今已超过去年全年的3倍。

事实上，中国投资者的投资足迹已遍及全球，2014年上半年，中国海外房地产投资总额达54亿美元，比去年同期增长17%；其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，而海外住宅项目投资总额比去年同期大幅增加84%，至15亿美元。过往吸引中国投资者的热门地区主要在欧、美、澳、加等地，赴日本投资的潮流则是这一年多来才越来越热。

回顾日本经济史，在上世纪80年代，五大工业国联手迫日元升值，日元汇价3年内大幅上升86%，新增的货币大量流入股市及楼市并带来泡沫。80年代末，日本牛市见顶，随后股市暴跌，引发银行、企业、证券公司巨额亏损，令日本房地产泡沫也在90年代初破裂，其后日本陷入“迷失20年”，最低谷时的楼价比高峰时期蒸发约80%；2011年的“3·11”大地震后又再次重创了当地的楼市股市，部分物业的价格至今仍只是当年高峰时期的三分之一。

至2012年9月现任日本首相安倍晋三上台后推出“安倍经济学”，着手解决日元汇率偏高及自由贸易协定等问题，当年下旬开始实行量化宽松政策。自2013年年初至2014年10月底，日元对人民币汇率下跌近30%，兑美元同期也贬值超过20%。

日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大板甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期，包括新加坡政府投资公司（GIC），其近期就斥资逾100亿元人民币购入东京的一座商厦。杨官华也说，特别在日本申奥成功以后，相关的查询和买家大幅增加。

高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉向网易财经说，过去5-10年，日本一直被投资者忽略。“主要因为过去GDP没什么增长，而且通缩。”卢永辉表示，但在落实量化宽松政策后，日本的整个投资气氛转好，特别是奥运效应和赌场经济，北京奥运后当地房价大幅上涨，澳门在开放赌牌后，房价也曾大幅上升。

他还表示，目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6厘的稳定回报并不容意，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。“除了直接投资当地的房产，许多基金也会投资这些地区的地产信托”，卢永辉称。对于这股新兴的购买力，能否帮助日本楼市走出“迷失”。卢永辉则认为，现在仍是言之过早，但看好日本楼市的资金比例正在提高。

对于日本楼价的走势，李翰斌认为，日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦升值约5%，“但升幅不会太快，日本经过楼市泡沫后，银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%”。

据日本Mansion Research Ltd的数据显示，去年位处东京地区的楼盘上升约10%，预期未来6年可按年升10%，租金回报约为6厘；仲量联行也预期，东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5％至10％。

赴日买房的回报看似理想，但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。上述在日本东京买房的黄先生，原本是为了在空闲时，让妻子和孩子到当地度假。但因为妻子曾在日本违规，所以被拒绝入境，黄先生感叹没想到当地的法律法规要求这么高，他唯有改变计划，把房子放租；他还说，他的一个朋友因为曾经逾期居留，结果也被拒绝入境。

除了法规方面的考虑，投资者还需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例，去年至今，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%，（当中也有人民币升值的因素），换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。

香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未来也会加息，日元汇率将维持弱势，短期内难以反弹，更有空间轻微下调，而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费，否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为，投资者需要小心衡量日元的贬值风险，如果要投资的话，建议严格选择地点，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

另外，日本位处环太平洋火山地震带，经常发生地震，2011年的“3·11”大地震及海啸仍令许多人心有余悸。一名曾在日本生活和置业的资深投资者陈先生说，日本的地震、台风等天灾经常发生，也曾经出现核辐射等人祸，坦言“不放心”；而且日本楼市泡沫破裂以后一潭死水，20年前曾经斥资4000万日元买房，但20年后今天，楼价仍只值2000万日元，“就连日本人都不敢再买楼，宁愿租楼。”

他还表示，即使买了房，也不一定意味着能找到长期租客，因为日本人口负增长，移民又有严格的限制，一些偏远地方的回报率虽然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供应，不像中国北上广和香港那么紧张，不一定能轻易转手。

李翰斌则认为，即使是“3·11”大地震，东京的楼宇没有出现过倒塌，所以投资者不需过分担心；另外，1982年以后建造的房子采用新的防震标准，耐震程度和水平高；投资者也可以买地震保险，避免风险。

他也同意，如果买日本房子时，不要只看租金回报率，还要看地点，“好像一些地区的回报率达14%，但是这些地方远离市中心，租客一走，就未必能找到新租客。”他建议投资者如果要购买日本房子，应选择东京地区为主。据了解，东京整体的出租率达九成，但其实是市中心的山手线铁路沿线才有高的出租率，其他地区则较为逊色。

除上述的风险，税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴交30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买楼要缴交的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要负责，如果以租金回报率6厘算，扣除出租成本后的净回报约5厘。

对于投资海外房地产，深圳大学中国海外利益研究中心资深顾问丁学良认为，中国的投资者深受中国国情的影响，把国内的买房思维套在国外，导致投资亏损风险增加，所以最好在投资前了解投资目标国的政治、经济以及生活方式和消费心理等方面的情况规避风险。